項目概況

****中心第四辦公區坐落在**市花明北路，占地面積11275㎡，房屋建筑兩棟，框架結構，總面積7202.55㎡，車庫3個，其**住保局辦公樓為一棟12層建筑物（含地下室），建筑面積6296.54㎡****銀行使用563.25㎡，不在本次物業招標服務范圍之內)，11樓設有大會議室（268㎡），負一樓建筑面積503.79平方米。

**市人武部院子位于玉潭街道香山巷83號，占地9446平米，綠化面積近2000平米，辦公大樓建筑面積3460平米，住宿樓建筑面積1728平米。

（一）、物業基本情況

1、第四辦公區：

①占地面積11275㎡，總面積7202.55㎡，11樓設有大會議室（268㎡），負一樓建筑面積503.79平方米，有設備用房（包括變配電室、水泵房）；附樓一棟2層，建筑面積906.05㎡（含廚房、餐廳及傳達室），籃球場1個，車庫3個，汽車停車位88個,辦公區內綠化面積2900㎡，****監局、糧食局、旅游局、煙辦等單位,上班干職工200余人。

②主要設施設備

配電系統：500KVA廂式變壓器一座，型號S9-M-500/10;負一樓設配電間，GGD配電柜9個，辦公區內120KW發電機一臺。

消防系統：主控柜1個，型號SAN030D,**立安****公司生產，消防水泵控制柜3個，型號PX16007,負一層設置80m消防水池一座。

二次供水設備：三樓設管道增壓泵（立式）一臺，樓頂設30m水池一座（消防補水、生活供水共用）。

視頻監控系統一套，攝像頭40個。

電梯：主樓設富士達電梯1臺11站，華****公司生產。

2、人武部院子：

①大院分為辦公區和生活區兩部份。辦公區包括一棟5層****招待所、食堂等區域，一個燈光球場、一座150立方米的水塔和一個鍋爐房及配電房等設備設施。車位48個，衛生間8套。

②主要設施設備

電力系統為市電，視頻監控系統一套。消防系統無，電梯無，會議室無。

委托管理事項

1、辦公房屋建筑的一般性日常維護和管理。包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、地下室等。

2、公共設備、設施的運行、管理。包括：消防設備設施、監控、自動道閘等.。

3、機關公用設施和附屬建筑物、構筑物的日常維護、維修和管理。包括辦公區以內樓宇外圍空地、道路、溝渠、化糞池、摩托車與小車車棚、路燈、交通標志、圍墻、隱蔽工程設備設施、供排水設施、大樓室內外照明設施、高、低壓配電設備、樓宇亮化設備、果皮箱、廚房設備等；高、低壓配電24小時值班，嚴格按照電力部門的規章和要求操作。

4、****公司分別對網絡、通訊等弱電設備及高低壓配電、自來水等設備設施的專業維修、維保。

5、內部安全保衛工作。包括：機關范圍內全方位安全、車輛停放與外來車輛的管理、消防系統與安全監控系統等設施設備及其他財物的安全管理，保安人員全方位巡查。

6、綠地、花木、園林等的養護、修剪與管理；公共區域、走廊管理。

7、公共環境衛生清掃和保潔垃圾的收集與清運（不含垃圾外運費）、四害滅殺。

8、物業檔案管理與物業相關的工程圖紙、設備合同、驗收證明、竣工驗收資料，設備的說明書、保修單、檢測證明、合格證等。

9、本項目中央空調、電梯、消防、給排水設備的日常管理，辦公區無直飲水系統。

/

交付時間：采購人指定時間。

交付地點：采購人指定地點。

一、物業管理范圍及要求

物業公司提供的服務必須達到如下標準（另有具體月考核細則）：

（一）人員配備要求

1、熱愛黨、熱愛祖國，擁護黨的基本路線，堅持改革開放，政治思想過硬，遵紀守法。

2、樹立“用戶至上、服務第一”的服務意識，有強烈的責任感和良好的職業道德，愛崗敬業、誠實守信，優質高效地服務于采購人（業主）。

3、****中心第四辦公區及人武部院子區域的實際情況，組織機構設置原則是精干高效、一專多能。合理配置人員，所有工作人員一律實行分類（按不同工種）管理、編號（自然號）管理，掛牌上崗，充分利用人力**。

4、總用工人數不少于21名，其中：項目經理1人，辦公室不少于1人，秩序部不少于12人，工程部不少于1人，環境部不少于6人。對所有聘用人員必須依據國家相關法律法規簽訂勞動合同。

5、各類人員專業素質要求如下：

（1）管理人員

①項目經理：有兩年****機關管理經驗，政治覺悟高，具有開拓創新精神，責任心強，組織、協調和決策能力強。

②各類管理人員：有兩年或兩年以上的管理經驗，責任心強，具有較強的組織、協調和決策能力，有豐富的本部門管理經驗。能熟練應用計算機，工作認真負責，責任心強，辦事有條理，有一定公文寫作能力，工作嚴謹認真，有一定組織協調能力。

（2）工作人員

①工程人員：兩年或兩年以上物業服務經驗，責任心強，具有較強的組織、協調和決策能力，有三年或三年以上專業設備管理經驗，熟悉本專業，能承擔專業設備的管理、維護、工程預決算與決策工作，責任心強，具有一定組織協調能力。

②消防安全監控值班員：持消防員上崗證和電工證，掌握消防知識和應急處理能力，具有一定的計算機知識，有消防監控設備設施的監測經驗和能力，動手能力強，業務、身體素質好，能吃苦耐勞。年齡：男性58周歲以內，女性50周歲以內。

③保潔工：品貌端正、身體健康，樸實肯干，經培訓具有清潔工作標準操作技能。年齡：男性58周歲以內，女性55周歲以內。

④園林綠化技工：有三年或三年以上園林綠化管理經驗。

⑤保安員：退****學校畢業人員優先錄用，品貌端正、身體健康、品行良好，經甲方政審合格，無違法違紀記錄。工作責任心強，能吃苦耐勞。****中專以上學歷，男身高1.65米以上（含1.65米），女身高1.6米以上（含1.6米），年齡：男性58周歲以內，女性55周歲以內。

（3）員工培訓：必須具有專門的員工培訓機構及負責人，對上崗和在崗人員，依據合同約定的服務范圍、物業項目特點、崗位特性，從工作責任范圍、職業道德、操作規章進行培訓，制定各部門人員崗位操作手冊并人手一冊。對調整的服務內容作出相應的培訓，對專業技術人員進行定期培訓，掌握采購人專業設備的更新情況，對更換、新增設備的功能、操作、維護知識進行專業培訓。定期對員工進行考核、考試，并建立激勵機制，留住優秀人才。

物業公司對員工培訓及相應證件辦理所產生的費用，****公司承擔。物業公司按規定要給聘用員工購買社會保險，****公司承擔，計入物業成本（由中標人先行購買后向采購人提供購買五險人員名單、金額憑證后，由采購人在支付給中標人的物業管理費中據實撥付）。

6、一線人員最低月工資標準：不低于當地最低工資標準。

7、員工要求統一著裝，員工服裝按招標人要求配置，****公司負責。

（二）衛生保潔要求

1、日常保潔

范圍：公共場所、建筑物、地面設施、外墻、建筑物周邊、護欄、道路廣場、標識標牌、綠化地的衛生工作。

服務標準：

（1）屋面平頂無堆積雜物，墻壁無灰塵蛛網，**石地面定期打蠟、清洗，保證沒有污漬。

（2）門窗保證清潔明亮，無水漬、無污漬。

（3）樓梯扶手、室內外休息座椅、標識標牌要求每天進行擦洗，不得有污漬和灰塵。

（4）公共地面每天打掃，地板、掃腳、窗臺不得有污漬和灰塵。

（5）樓頂要進行定期打掃，要保持干凈，不得有雜物，燈具、天花板上不得有蜘蛛網出現。

（6）道路、廣場保證沒有垃圾和雜物，及時清除污跡。

（7）及時清理綠化帶及草坪，枯枝落葉及時清理。

（8）公共垃圾桶及時進行清理保潔，保證無過夜垃圾。

（9）遇文明創建等重大活動開展時，中標人需無條件配合采購人搞好保潔工作。

（10）不定期進行環境消殺。

2、垃圾收集及外運要求：

要求：做到及時清掃、收集；垃圾日產日清、密封存放，無亂堆、亂倒、亂放現象，并負責集中運至垃圾中轉站。（不含垃圾外運）

3、公共衛生間的保潔：

保潔要求：專人管理，地面無積水、無污漬，紙簍垃圾及時收集，無蚊蠅，空氣**無異味，潔具表面清潔干凈，洗手臺面無積水，無污漬。

4、每年度清理化糞池兩次，每月清理物業范圍內所有溝渠、窨井一次。

5、公共區域的垃圾桶保潔：定期清洗，保持干凈，無污漬。

（三）綠化養護要求

1、服務內容：物業服務范圍的樹木、花草、綠地等的日常維護、修整、管理和施肥，病蟲害防治。

2、服務標準：

（1）有綠化管理措施，花草樹木生長正常，定期進行病蟲害防治，無黃土裸露，修剪及時，無枯枝死杈及病蟲害現象。

（2）定期進行苗木修剪，綠地管理和養護措施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現象，保證綠化完好率95％，草坪純度95％。

（四）安全保衛要求

1、服務內容：負責進出的車輛秩序維護；門崗出入物品的檢查登記；負責大樓內部、廣場巡邏及辦公大樓的夜間守護；電視監控室值班；防火、防盜等報警、消防監控設備的運行管理；公共秩序的維護，治安、防火防盜及其它突發事件處理等。

2、服務標準：

（1）建立保安、車輛、道路及公共秩序等管理制度并認真落實，門衛及電視監控室24小時值班。

（2）嚴格查詢，杜絕閑雜人員進入辦公大樓，環境秩序良好。

（3）維護和保證防火、防盜等報警、監控設備的正常運行。

（4）做好安全防范和日常巡視工作，及時發現和處理各種安全隱患，迅速有效處理突發事件；無因管理責任引發的治安刑事案件。

（5）嚴格控制車輛出入，保證道路暢通，車輛停放有序，確保財產安全。

（6）按照崗位規定要求及時巡查，作好記錄，及時報告和處理突發事件。

（7）建立消防管理措施及發生火災處理預案；確定重點防火部位，消防人員持證上崗，實行24小時消防值班制度。堅持日常巡視，發現隱患及時排除，確保無火災事故發生。

（五）設備、設施維保要求

1、給排水系統設備運行維護

服務內容：給排水系統的設備、設施，如水泵、水箱、氣壓給水裝置、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛生潔具、排水管、新風管及輸通、水封設備、室外排水管及其附屬構筑物、引水管道等正常運行使用，進行日常養護維修。

服務標準：加強日常檢查巡視，保證給排水系統正常運行使用。建立正常供水管理制度，保證水質符合國家標準，防止跑、冒、滴、漏，對供水系統管路、水泵、水箱、閥門等進行日常維護和定期檢修，水池保持清潔衛生并定期消毒，定期對水泵房及機電設備進行撿查、保養、維修、清潔；定期對排水管進行清通、養護及清除污垢，保證室內外排水系統通暢，做好防銹處理；及時發現并解決故障，零星維修合格率100%，故障排除不過夜，做好節約用水工作。

2、供電系統設備管理維護

服務內容：對物業服務范圍內供電系統高、低壓電器設備、變壓器、電線電纜、電氣照明裝置等設備進行日常管理和養護維修，確保正常運行使用。加強臨時用電管理。

服務標準：每天對供電范圍內的電氣設備進行巡視維護和重點檢測，發現問題及時處理解決。每月對供電設備內的接線箱、控制柜、自動開關、熔斷器、漏電保護器、接線端子等原件吹塵、清掃、緊固、溫度檢測并做好記錄。照明系統的光源、開關、控制器、插座工作正常、靈敏有效、絕緣地接有效、線序排列整齊、編號清晰正確。建立各項設備檔案，健全用電管理制度，做到安全、合理、節約用電；建立嚴格的送配電運行制度、電氣維修制度；供電運行和維修人員必須持證上崗；在檢修和改造操作中實行懸掛安全警示牌、現場監護人制度，杜絕責任事故發生。建立24小時運行維修值班制度，及時排除故障，零星維修合格率100％；加強日常維護檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關要保證完好，確保用電安全；避雷系統每年遙測一次。

3、消防系統設備管理維護

定期對消防系統和設施進行檢查，保證系統靈敏有效，消防栓啟動靈活；定期開展消防培訓，提高人防技能。

4、消防設施的檢查要求：

每月檢查一次，做好記錄，及時報修。

5、房屋門窗管理維護：

服務內容：門窗框松動、開啟不靈活、脫榫、開焊、小五金件缺損、窗紗、玻璃破損的修理。

服務標準：確保門窗完好和正常使用，合格率100％。

8、各類急修不超過10分鐘到場；小修原則上不超過兩小時完成。

9、協助做好節能降耗工作。

二、其他約定事項

1、****公司應制定嚴格的保密措施，防止泄密事故發生。為了保證本項目的服務質量及保密要求，投標人須在商務技術文件中提供保證服務質量及保密要求的承諾，并由法定代表人親筆簽字并加蓋單位公章，否則視為無效投標。

2、所有工作必須有臺賬記錄。

3、物業服務食宿安排情況：食宿自理。采購人****，2間員工宿舍；其水電費由使用方承擔。

4、水、電、照明等設備設施的維護與維修：單項工程、單個元器件400元以下(含400****公司負責（費用由采購人和中標人共同確認后，由中標人承擔）。

5、****公司聘用的保安人員要相對穩定。聘用時須與采購人共同審核其資質及相關條件，新聘人員必須報采購人備案。

6、中標人不得對本物業整體或分項對外承包，如發現以上情況，立即終止合同。

1、本項目按照《****政府采購項目履約驗收工作管理的通知》（長財采購[2016]6號）文件的相關規定進行驗收。

2、項目驗收國家有強制性規定的，按國家規定執行，驗收費用由成交人承擔，驗收報告作為申請付款的憑證之一。

1、服務期限：1年，具體時間以合同約定為準。

2、結算方法

（1）付款人：**省**市****公司。

（2）付款方式：依據考核結果按照先服務后付款的方式按月付款，具體內容以合同約定為準。

3、其他事項

（1）首次簽訂合同后，中標人在采購人規定時間內必須進場。

（2）中標人對員工培訓及相應證件辦理所產生的費用，由中標人承擔。中標人按規定要給聘用員工購買社會保險（生育保險、養老保險、工傷保險、失業保險、醫療保險），其費用由中標人承擔，計入物業成本。

（3）中標人所屬工作人員的安全及其他一切意外風險與勞動糾紛由中標人承擔，采購人概不負責。

（4）為保證物業管理工作的連續性，便于工作的順利開展，中標人必須在雙向選擇的基礎上優先對原中標人工作人員培訓錄用。

（5）對物業管理工作進行日督查、周點評、月考核，對差錯事故及達不到要求的情況將根據合同及考核細則進行處理。

①每個月對****公司進行月考核，考核得分在95分及以上的全額支付物管費。低于95分的，以95分為基數，每差一個百分點扣除本月應付物管費的一個百分點；

②物業管****中心一辦東1－4棟財產造成的直接損失，****公司全額賠償。

4、本項目報價包含招標范圍確定需要的員工工資費用、福利費用、防寒降溫、加班費用、合理利潤費用、服裝費用、辦公費用、通訊費用、消耗品費用、設備和耐耗品折舊費用、工具費用、公共設施零星維修費、排污處理、各種稅費、社會保險（養老、醫療、工傷、失業、生育保險）等所有費用，不得另行計取其他費用。如一旦中標，在項目實施中出現任何遺漏，均由中標人免費提供，采購人不再支付任何費用。

5、投標人可自行踏勘現場，現場踏勘的費用及安全由各潛在供應商自行負責。風險由潛在供應商自行承擔。

6、未盡事宜按國家相關規定及行業標準執行。

7、采購人如有補充事項，雙方可在簽訂合同時自行約定。

8、中標人在領取中標通知書時，須遞交叁份（不分正副本）與電子投標文件內容一致的膠裝完好的投標文件紙質版和兩份投標文件電子版（U盤或光盤）給采購人存檔，否則不予辦理相關手續。

9、本項目評分標準要求提供的證明材料原件在中標結果公示后3個工作日內交采購人核驗，未按要求提供或與投標文件中提供的不一致或提供虛假資料的，取消其中標資格（★）。

10、投標人提供虛假證明材料謀取中標或者不能履約的，上報相關主管部門處理。